大连楼市4月份成交量下跌 刚性需求独撑楼市

不管什么房子，一开盘都是人山人海；不管什么房子，都是过两个月涨价一两千。楼市极度的亢奋和高热，让购房者本能地感觉，不管什么房子，先抓一套再说。于是，几乎所有的开发商都在2007年实现了最高的利润。但随着宏观调控的加剧与金融环境的恶化，楼价的狂飙告一段落。2008年的4月，大连的楼市就出现了这样的局面。

4月份成交量同比下降，价格还在坚挺

阳春四月，应是大连楼市的传统销售旺季之一，在以往“金九银十”往往与“金三银四”相提并论，但在今年，这一套规则却被全然打破了。

据相关调研机构调查显示，整个4月份大连市内商品房交易量同比显著下滑：市内四区共成交2392套，尽管环比上月涨了16.51%，但同比下降8.8%。其中，甘井子区依然独占鳌头，保持高而稳定的上涨趋势，单月共成交1800套；沙河口区成交量为393套，环比下降17.44%；中山区成交128套，呈现出较高的上升趋势；西岗区成交71套，环比下降19.32%。

调查结果表明，4月份市内四区商品房总体均价为6107元/平方米，平均成交价格则环比下降了10.24%。其中，中山区本月上升到9302元/平方米；沙河口区为9222元/平方米，但相比3月上涨了3.14%；西岗区成交均价为8474元/平方米，相比3月均价也上涨了近2.73%；甘井子区则一改往昔，小幅下调至5414元/平方米。

其他购买行为退缩，只剩刚性需求挺立

业内人士把市场整体的房地产需求分成四大类：投资需求、恐慌性购买需求、升级换代需求以及真正的刚性购买需求。可以说，前三种需求占了整个楼市需求六成以上。而这三种需求都是基于对房价上涨的预期；如果房价下跌，投资需求就会减弱；升级换代的需求可以放缓；恐慌房价上涨变成恐慌房价下跌。

无论从上面的调查数据看，还是从市场上的冷热看，如今的楼市，似乎只剩下刚性需求“巍然挺立”，而受宏观政策以及经济形势影响的其他购买行为都或多或少的有所退缩，难怪有人说“目前市场出现需求蒸发，大家要抓住仅有的刚性需求！”

“非刚性需求”疑似蒸发，尚在的“刚性需求”也表现得愈加成熟和理性。当人们了解到房产可能升值也可能贬值，当人们从大量的购买经验中总结出住宅对生活带来怎样的影响，更重要的，当人们见识到越来越多的好产品，消费者已经逐渐成熟起来，不再被各种眼花缭乱的空泛概念“忽悠”，而是在“精挑细选”中选择有品质的精品楼盘。于是，潘石屹预言的“2008年房地产市场的走势应该是‘冰火两重天’”，似乎已经初见端倪——品质一般、性价比低的楼盘的销售陷入僵局，而一些品质上佳的项目则继续让购房人趋之若鹜。

[记者感言]

自去年下半年开始的新一轮房地产宏观调控直掐抑制投资需求和信贷供应的两大命门，立竿见影的效果完全不同于过去几年中雷声大雨点小的调控，“过冬”、“拐点”、“百日内大变局”等种种言论一时弥漫了市场，引起了房地产行业的困惑甚至恐慌。或许目前的房地产市场的熊市可能尚未到来，牛市可能还有下半场，但风险和收益的平衡还是应该获得未雨绸缪的关注。