商用物业整栋交易中买方立场--大单交易专题

买方考虑：

投资回报最大化。

开发商诚信、项目经验、项目品质。

谁是决策人。当他面对集团公司的时候，或者是国企的时候，他要考虑这一个问题。他们要考虑到开发商为什么要出售，是他有新的项目要投，还是在法律上有一些问题，比如说，是某某关系注入一些资金，而这一些资金是非法的等等。

自用型买家会考虑是处于自己业务的需要，会考虑这一个楼的品质、位置、形象等。

如果是投资者，会讲究投资回报率、升值潜力、退出。如果一咬牙把业权不统一的写字楼买过来，将来退出也有问题。比如说，很多人不愿意购买业权不统一的写字楼。

还要考虑排它部分。没有一个楼在第一天可以让买家非常了解它的过去和债权债务、产权的完整性、潜在的风险。所有买家跟业主方签订框架协议的时候，必须有一个排它期。排它期期间，业主不能跟其他投资机构谈和签订任何购买的协议。买家在排它期进行调查，从市场方面看这一个楼的投资价值，从工程方面看这一个楼的设计、技术方面的问题，从法律方面看它有没有一些纠纷、债权债务的问题，从财务部分看开发商资金的情况。

如果今天是资产交易，开发商要考虑税务的问题。如果签订资产交易的模式，交了营业税，我要算一算土地增值税等。我付完营业税和土地增值税，还得交企业所得税等。做股权交易，省了这一些税，但是又变成了另外一方的税。当我买了商务公司股权之后，我再把商务公司持有的楼以资产的方式卖给另外一家，我又要付营业税、土地增值税、企业所得税，这也会影响到价格等。

资金安全性也是很关键的点，包括开发商、房产的预售。业主肯定不会说等这一个楼盖好再付钱。业主考虑整栋交易的时候，它差不多签约的时候，就付它90%。至少按照工期进展一步一步付款。从买家的角度出发，要考虑到这一个钱给你，你会不会用到别的项目，或者你拿了钱就跑了。买卖双方对在建工程的资金安全很关注。常见的方法，是建一个帐户，聘请比较知名的监理公司和工料测算公司做监管，使得开发商利用的每一笔钱是经过这一些公司的过滤，而且是实实在在用在这一个项目上。

买方还要考虑审批的可能性，要看项目所在的位置，包括它的总投资额，包括它的结构是否得到政府相关部门的认可，比如说投资额过大，是不是要上报发改委等等。