二线城市现卖地难:昔日开发商求政府 如今反过来

“从今年起，我要连续3年保证每年市里土地出让收入不少于35亿。”6月29日，来广西北海参加“地交会”的石家庄市国土局有关负责人如是说。参会的国内十多个城市的国土局长们无不感到压力。

卖地难

“以前买都是开发商求着政府，如今却是反过来了。

”石家庄国土局有关负责人感慨地说，为保土地财政，市里启动了庞大的城市拆迁改造工作，仅今年就会形成1万亩的土地供应。2个星期以前，石家庄市全力推出的今年第一宗住宅用地出让，因为参加竞拍的企业不足3家，而宣告流拍。

此前，石家庄市有关领导已在香港、北京为全市土地放量出让做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好价钱卖出1万亩地，以土地出让收入来完成城市改造建设任务。但目前土地价格如此低迷，令他们担忧不已。

“我们的地到底该卖多少钱？”该负责人备感苦恼——全市土地大批量推出，定价高了怕卖不出去，定价低了又怕影响市里财政收入。

其实，担心卖地问题的并不止石家庄，河北的十余个地级市也纷纷提出“城市大变样”的改造拆迁行动。但这些美妙的城建计划无不指望卖地来获得资金。

张家口市分管土地的副市长在与开发商的座谈中坦承，该市原本每年有几十亿的建设资金，但是落实省里“3年大变样”的激进式城市建设规划后，每年地方需要投入公路等基础设施的资金就达100亿元，筹集这笔资金基本都靠卖地。

张家口决定将市政府搬迁，并把城市长约25公里的主要街道两侧，全部列入拆迁改造范围，仅这条景观街道建设投资，就需要上百亿元。

防流拍

市领导直接督战的“卖地战”中，出现土地流拍是很尴尬的事。虽然各地在事后都不声张，但地方政府都很紧张，担心土地流拍影响外地开发商对城市投资的信心，进而影响到全年推地任务。为减少退地、流拍事件发生，各地纷纷出台应对办法。

南宁在众多一线城市出现土地流拍后，立即提高竞买土地开发商的资格，同时提高了竞买保证金比例。原本只有10%左右的竞买保证金被提高到20%，甚至30%，具体保证金比例由国土局来定。但国土局会根据开发商的实力来确定保证金比例。一般来说，地价5000万元左右的土地需要缴纳1000万元左右的保证金，而2至3亿元的土地，则需要缴纳5000万到1亿元的保证金。

一旦因开发商原因无法履行手续，出现退地问题，政府将无偿没收开发商缴纳的保证金。即使如此，今年广西仍出现了退地事件，而广东某市一开发商宁可被没收5000万元保证金，也坚持退地。

除提高保证金比例，有些地方还采取了“切碎土地”的做法。即将原来大块的土地进一步“切碎”，原本500亩的地块，很可能被切成5块，每块土地总额都不超过几千万元，对开发商不会形成很大的资金压力。几家开发商共同拿下5块地后，政府或中介组织一般会撮合他们联合开发，将5块地合成1块去开发利用。

为了防范土地流拍，一种称为“勾地”的土地预审制度在广东、广西等地流行起来。北海市国土局局长张文军介绍说，北海已实行“勾地”制度——提前向社会公布全年的土地供应计划，由开发商进行意向选择，然后根据地块意向选择方的情况，进行出让。这样能最大程度保证政府对土地的把控，知道哪块地受欢迎，哪块地容易流拍，以便采取相应对策。

“勾地”制度还提前了土地预审期，使土地提前了60天与市场见面，给地方政府和开发商更多选择的时间。而广东顺德市也在日前高调推出这种“勾地”制度。

据业内人士介绍，所有这些手段都是防范风险的。对于地方政府来说，明知市场行情不好，一些地块即使经过“勾地”，仍是竞买者寥寥。