王石称万科已做好了最坏的打算 仍将下调房价

今年万科仍将进一步下调房价，昨日股价重挫成“空军司令”

万科昨日发布半年报，2008年中期公司结算面积208．1万平方米，同比增长69．7％，实现主营业务收入172．6亿元，增长55．5％，净利润20．6亿元，增长23．6％，公司每股基本收益为0．187元。

从业绩和主营收入来讲，万科其实“表现不错”，不过，万科中报中透露的最近两个月的销售数据却很让人担心。

万科7月份实现销售面积36．0万平方米，销售金额31．1亿元，分别比2007年同期减少27．0％和15．0％。另有数据显示，今年5月份万科实现销售面积58．3万平方米，销售金额53．4亿元，分别比2007年同期减少5．5％和13．4％；6月份万科实现销售面积44．8万平方米，销售金额43．7亿元，分别比2007年同期减少38％和22．8％。

不论同比还是环比，万科销售面积和销售金额已经连续三个月出现了大幅下滑。

长城证券研究员刘昆认为，虽然大型房地产企业都出现销售下降，但万科因为项目很多，不可避免受到很多的影响。

这也成为昨日万科股价大跌的“背后原因”。

基金减持明显

销售量下降

虽然中报保持了23％的净利润增长速度，但这仍然未能扭转万科股价的颓势。昨日，万科（000002．SZ）股价大跌6．26％，成为拖累深证成指的“空军司令”。

“万科的中报实际上是印证了此前的市场诸多担心，地产业的严冬还在延续。”一位资深地产业研究员在接受电话采访时这样评价。而这也是万科董事会主席王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的判断。

“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”8月4日，在香港举行的中报发布会上，王石严肃地表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。

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国家统计局：

市场不支持高房价

昨日出台的中报虽然保持了23％的净利润增长速度，但万科股份仍然大跌6．26％。

基金们对万科的抛弃一直都在继续，这一点在昨日的万科中报中也表露无遗。从十大流通股股东情况来看，在一季度曾以持有8353．81万股而成为其第二大流通股股东的南方绩优成长股票型基金已经不见了踪影。同时，交银施罗德蓝筹、华夏蓝筹核心也都从前十大流通股股东席位中退出。

目前，除了一只指数型基金外，前十大流通股股东名单中仅有广发聚丰和广发小盘成长两只股票型基金仍重仓持有万科A。据Wind资讯统计，目前重仓持有万科A的基金总数已经由一季度末的134只大幅下降至上半年末的72只，持股总数占其流通股的比例也从33．47％降至20．53％。

申银万国研究员则指出，“调低万科未来两年盈利预测，下调投资评级。”申万认为，根据万科调整后的竣工面积计算，未来两年的净利润为61．79亿和81．71亿。行业销售低迷状况短期内难以改变，而万科的销售优势亦不明显，公司股价缺乏催化因素。

除开一组组财务数据，万科中报还表达了对于地产业未来的判断。万科强调将继续维持“现金为王”的策略，以备度过地产业的寒冬。

万科指出，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备。报告显示，公司期末持有的现金达到153．7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

万科表示，尽管调整期可能延长，但调整仍是阶段性事件，决定住宅行业发展方向的深层因素并未发生任何根本性变化，行业的长期前景依然值得期待。万科全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。调整经营计划，是为了公司更好的未来发展。

不过，向来有提前反应的二级市场，万科自年初以来股价持续下跌，跌幅已经接近70％，昨日该股再度大跌6．26％，收于7．94元，创下自一年多以来历史新低，全天万科成交量却放大至173万手，单日换手率达到1．85％。

储备现金“过冬”

据《中国信息报》报道2008年上半年，从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。

第一，宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。

第二，需求层面不支持房价持续高涨。当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。

从1998—2007年，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。政府从2005年就开始进行房地产调控，说明2005年的房价就已经被视为存在巨大风险，偏离了民众的实际购买力。

第三，供给方面临的资金困境不支持高房价。对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，《关于促进节约集约用地的通知》的出台、房贷新政和贷款规模调控政策的实施、销售的萎缩，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。

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